Kuntoarvio

Kuntoarvio, kuntotutkimus, asuntokaupan kuntotarkastus… Mistä tiedän minkä näistä tarvitsen? Kuka näitä tekee? Kuka on pätevä, keneen voi luottaa, miltä taholta tietoa voi saada puolueettomasti?
Näihin kysymyksiin blogiteksti tältä päivää pyrkii antamaan edes jonkin verran käytännön tietoa. Linkit, joita tekstissä on käytetty, johtavat ei-kaupallisille sivustoille, joilta voi lukea lisää aiheesta.

Kuntotarkastus on näistä kolmesta vaihtoehdosta ”kevyin” menettely. Se suoritetaan yleensä asuntokaupan yhteydessä ja sen voi tehdä kiinteistönvälittäjä tai sitten joku muu myyjän tilaama taho. Varsinaista virallista koulutusta kuntotarkastuksen suorittamiseen ei ole, eikä sen tekemiseen vaadita esim. rakennusinsinöörin pohjakoulutusta tai tietämystä rakennusfysiikasta. Toki hyvä koulutuskaan ei aina takaa käytännön osaamista asioissa. Käytäntöjä on yritetty yhtenäistää tekemällä kuntotarkastukseen sopiva rakennustietosäätiön ohjekortti ja järjestämällä pätevöitymiskoulutuksia.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilla koulutuksesta todetaan seuraavaa: ”Asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinnon suorittaneilla tarkastajilla (AKK-tarkastaja) on vähintään teknikkotason peruskoulutus sekä laaja alan työkokemus. Tarkastus tehdään ohjeiden mukaisesti. AKK-tarkastajat löytyvät Kiinteistöalan Koulutussäätiön rekisteristä. Muita pätevyystutkinnon suorittaneita ovat kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM). Asuntojen kuntotarkastuksia tekevät myös esim. Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT).”

Erilaisista menetelmistä lyhyesti kertoo alla oleva taulukko rakennustietosäätiön ohjekortista ”Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje.”

90-00393K H 90-00393

 

Kuntoarvio suoritetaan rakenteita rikkomatta ja sen tarkoitus on selvittää kiinteistön tämän hetkinen kunto, tarvitaanko kohteeseen mahdollisesti tarkempia kuntotutkimuksia ja tuottaa asiakkaalle määrämuotoinen raportti kiinteistön kunnosta ja mahdollisista ongelmakohdista. Kuntoarvioraportti otsikoidaan yleensä standardisoidun nimikkeistön, esim. Talo 90-nimikkeistön mukaan.

Kuntoarvioon sisältyy useimmiten myös PTS, eli pitkän tähtäimen suunnitelma. Se tarkoittaa, että arvioinnissa käydään läpi eri rakenneosien käyttöikä, milloin ne on tehty, milloin peruskorjattu ja milloin arviolta on seuraava kerta, kun niille kannattaa tehdä jotakin. PTS on taulukkomuotoinen kooste, jossa eri vuosille merkitään tulevat toimenpiteet ja mahdollisesti myös niiden kustannukset. Korjaustoimenpiteet ryhmitellään kiirellisyysjärjestykseen kuntoarvioraportissa.

Mikäli talosta on olemassa käyttö- ja huolto-ohjekirja voidaan sitä käydä läpi ja päivittää tai tarvittaessa laatia talolle huoltokirja, mikäli sitä ei ole olemassa.

Kuntoarviossa käydään läpi myös LVIS, eli lämmitys-, vesi-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät. Apuvälineinä voidaan käyttää lämpökameraa tai pintakosteusmittaria. Pintakosteusmittarilla voidaan havaita poikkeamia ja miten laajalla alueella niitä on, mutta mikään varsinainen sisäilmaongelmien syiden analysointityökalu pintakosteusmittari ei ole. Pintakosteusmittarilla havaitut poikkeamat kirjataan ylös, jotta myöhemmin voidaan tehdä mahdollisesti tarkempi kuntotutkimus.

Rakennuksen piirustuksista ja taustatiedoista kuntoarvioija saa jo aika hyvän kuvan siitä, minkä tyyppisiä ongelmia talossa voi olla odotettavissa. Lähtötiedoiksi pyydetään yleensä rakennuksen piirustukset, mitä saatavilla on, ja haastatellaan asukkaita heidän mahdollisista havainnoistaan.

Kuntoarvioijan pohjakoulutuksesta ei ole säädetty erityisiä vaatimuksia. Oletuksena on, että henkilöllä, joka näitä alkaa tehdä, on riittävät tiedot ja taidot tehtävän suorittamiseen. Koulutuksia ja kursseja on kuitenkin olemassa ja niitä on mahdollista suorittaa mm. Kiinteistöalan koulutuskeskuksessa (KIINKO). Pätevyyksiä myöntää FISE (Finnish Certifikation). Keväällä 2013 laaditussa opinnäytetyössä ”Henkilöpätevyydet ja -sertifikaatit kuntotutkimuksissa ja korjausrakentamisessa” on erittäin hyvin selvitetty näitä erilaisia koulutustyyppejä.

Alla kyseisestä opinnäytetyöstä otettu taulukko, johon on koottu lyhyesti eri koulutuksia. Näistä kuntoarviointeihin liittyy lähinnä koulutus nro 1. (klikkaamalla saat kuvaa isommaksi)

taulukko1 taulukko1b

 

 

 

 

Vertailun vuoksi laitan tähän alle vielä, mitä kuntoarviointiin liittyviä kursseja rakennusinsinöörin tutkintoon voi esimerkiksi sisällyttää Oulun seudun amk:ssa. Osa kursseista on pakollisia ja osa valinnaisia:

  • Rakennusfysiikka 5 op
  • Rakennusfysiikan sovellukset 6 op
  • Korjausrakentamisen perusteet 3 op
  • Korjausrakentamisen jatkokurssi 6 op
  • Materiaalitekniikka 3 op
  • Rakennusmittausten perusteet 3 op
  • Sisäilmasto 3 op

 

Kuntotutkimukset aloitetaan siinä vaiheessa, kun on syytä tarkastaa jokin osa rakennuksesta tarkemmin. Kuntotutkimuksiin voi liittyä sisäilmaongelmien selvittelyä ja niihin liittyviä näytteiden ottoja. Näytteitä voidaan ottaa ilmasta Andersenin keräimellä, seinistä ja lattiasta poraamalla, tai esim. lattiabetoniin poratussa reiässä voi olla anturi mittaamassa kosteutta pintaa syvemmältä. Näytteet tutkitaan laboratoriossa ja sieltä tulevassa raportissa selvitetään, onko näytteessä niin paljon haitallisia mikrobeja, että niillä olisi vaikutusta asumisterveyteen.
Kuntotutkimuksilla voidaan myös selvittää erilaisten kantavien rakenneosien kestävyyttä. Kuntotutkimuksia tehdään paitsi rakennuksille, myös esimerkiksi silloille, putkistoille ja sähköjärjestelmille.